Рубрика «Вопрос – ответ»: В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?
Октябрь 2021
Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.
В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.
Классификатор видов разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.
ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие - после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор содержит 13 ВРИ:
1. Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
2. Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
3. Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
4. Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
5. Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
6. Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
7. Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
8. Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
9. Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
10. Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
11. Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
12. Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
13. Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование).
Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли - к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.
Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования».
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.
Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома
В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:
· 2.1 - «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
· 2.2 - «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
· 13.2 - «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома - жилые и садовые.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.
ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.
Чем следует руководствоваться при желании разводить на участке сельскохозяйственных животных
Согласно Классификатору, разведение сельскохозяйственных животных разрешено на землях сельскохозяйственного назначения. В частности, на участках с такими видами разрешенного использования, как 1.7 «Животноводство», 1.8 «Скотоводство», 1.10 «Птицеводство» и т.д.
В то же время многие садоводы и огородники интересуются, возможно ли заводить скот или домашнюю птицу на садовых и дачных участках. Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит запрет на содержание сельскохозяйственных животных на садовых земельных участках.
В то же время при желании завести сельскохозяйственных животных на земельных участках, предназначенных для садоводства, следует учитывать региональные и местные правовые акты, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут, к примеру, содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность вести такую деятельность.
Поэтому в первую очередь необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.
Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.
В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.
Пресс-служба Управления Росреестра
по Челябинской области
Вопрос–ответ: как оформить сделку купли-продажи квартиры?
Октябрь 2021
Этот материал будет полезен тем, кто планирует продать или купить квартиру. Какие документы собрать, какую информацию проверить, какие юридические нюансы учесть – всё это поможет в успешном оформлении сделки.
Что делать, если вы продавец
Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.
Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.
Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:
Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги - она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Что делать, если вы покупатель
Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.
Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости - как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.
Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше). При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире. Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг. Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.
Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.
В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.
Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:
документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.
Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).
Куда обращаться для осуществления регистрационных действий
Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы на регистрацию права собственности можно подать:
в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра («Выездное обслуживание»);
через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.
За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.). При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется. Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.
Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.
Важно! В настоящее время в Челябинской области, как и в 75 регионах России, Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.
После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.
Пресс-служба Управления Росреестра
по Челябинской области
Рубрика «Вопрос – ответ»: Как уберечь свою недвижимость от мошенников?
Октябрь 2021
Этот материал посвящен одному из самых актуальных и насущных вопросов, который волнует всех без исключения собственников недвижимости. К сожалению, случаи с мошенничеством при покупке или продаже жилья не редкость, поэтому советуем заранее изучить основные методы защиты и своевременно их применять. Это убережет вас от неприятных сюрпризов и проблем при совершении сделок со своей недвижимостью.
1. Что стоит сделать в первую очередь:
Самый простой способ защиты – подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), рассматриваться не будут. Их возвратят обратно заявителю.
Данный механизм введен в 2013 году и позволяет минимизировать риски мошенничества, например, при утере паспорта или документов о праве собственности, в случае длительного отъезда правообладателя. Также это помогает защитить права престарелых граждан, которых недобросовестные лица могут обмануть или ввести в заблуждение.
ВАЖНО! Исключением являются случаи, когда основанием для учетно-регистрационных действий является вступившее в силу решение суда или требование судебного пристава-исполнителя. В этом случае обозначенная выше запись в ЕГРН не учитывается.
Такое заявление можно подать в отделениях МФЦ, в личном кабинете на сайте Росреестра (в этом случае нужно иметь усиленную квалифицированную электронную подпись), а также в офисах Федеральной кадастровой палаты (если заявление подается экстерриториально). Это можно сделать и по почте – тогда подпись на заявлении должна быть удостоверена нотариально.
2. Как избежать мошенничества при электронной регистрации сделок?
В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые регламентировали порядок использования усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) при сделках с недвижимостью. Теперь оформление сделок с помощью УКЭП возможно только с письменного согласия собственника недвижимости, которое он предварительно направил в Росреестр. Иными словами - без разрешения правообладателя зарегистрировать переход права собственности на основании электронных документов (например, на основании электронного договора купли-продажи) невозможно.
Закон был принят в связи с появлением случаев мошенничества, при которых документы на регистрацию подавались в электронном виде с помощью поддельных электронных подписей.
Заявление о возможности проведения регистрационных действий на основании электронных документов с использованием УКЭП можно подать как в отношении всех принадлежащих собственнику объектов недвижимости, так и какого-то одного из них. Об этом будет внесена соответствующая запись в ЕГРН. Если ее не будет, документы, поступившие в Росреестр в электронном виде, регистраторы просто не будут рассматривать и вернут обратно заявителю.
ВАЖНО! Исключением являются случаи, когда документы на регистрацию в электронном виде направляет орган государственной власти, орган местного самоуправления или нотариус, у которых с Росреестром налажено межведомственное взаимодействие. Или если электронные документы подписаны УКЭП, квалифицированные сертификаты ключей проверки которых выданы ФГБУ «ФКП Росреестра».
Также исключение составляют случаи, когда документы в Росреестр направляет кредитная организация. К примеру, в настоящее время так происходит в рамках проекта «Электронная ипотека за один день», который в этом году масштабирован на все субъекты страны. Покупатель оформляет в банке ипотечный кредит, подписывает договор с помощью УКЭП, и кредитная организация в электронном виде самостоятельно направляет документы на регистрацию. В этих случаях отсутствие письменного заявления от собственника не станет препятствием для оформления сделки.
Обращаем внимание, что Росреестр всегда уведомляет собственников (по почте или по электронной почте) в случае поступления на регистрацию электронных документов в отношении их объектов недвижимости. Если вдруг правообладатель получит такое сообщение и окажется, что ни он, ни его представители никаких документов не подавали, он сможет оперативно уведомить об этом Росреестр и сделка не состоится.
ВАЖНО! Росреестр рекомендует гражданам обратиться в МФЦ и направить заявление о внесении в ЕГРН актуального адреса своей электронной почты. Это позволит ведомству оперативно направлять собственникам важные уведомления и предотвратит возможные случаи мошенничества.
3. Что нужно проверить, если вы покупаете жилье?
В первую очередь, покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости.
ВАЖНО! Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не показывают, это должно насторожить.
Кроме того, попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником.
Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
На что стоит обратить внимание в выписке из ЕГРН?
убедитесь, что вы покупаете объект недвижимости действительно у его актуального собственника (сверьте указанные в выписке фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте, а также в документе, по которому продавец приобрел объект);
проверьте, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку. Другими словами, единственный ли он собственник объекта недвижимости или нет?
нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних? В данном случае продавец должен предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу.
Также перед покупкой необходимо внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если в короткий период времени переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Указанная выписка является общедоступной, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений.
ВАЖНО! Особо внимательно стоит отнестись к сделке, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Пресс-служба Управления Росреестра
по Челябинской области
Комплексные кадастровые работы для дачников: почему это выгодно и как их провести?
Октябрь 2021
Комплексные кадастровые работы (ККР) впервые стали проводиться в России с 2015 года и сразу завоевали популярность как один из самых удобных и эффективных инструментов для уточнения границ земельных участков и исправления кадастровых ошибок.
Если раньше заказывать проведение ККР имели право только органы местного самоуправления, а также Москва, Санкт-Петербург и Севастополь за счёт бюджетных средств, то с 23 марта 2021 года такая возможность появилась у граждан и юридических лиц, управляющих территорией (садовые или огородные товарищества, гаражные кооперативы, инициативная группа из членов СНТ). Благодаря вступившему в силу Федеральному закону № 445-ФЗ, они получили право проводить ККР за свой счет.
В этом материале подробно расскажем, что делать дачникам и членам товариществ, решившим провести ККР за свой счет, и почему ККР выгоднее, чем обычные кадастровые работы.
Чем ККР отличаются от обычных кадастровых работ?
ККР в отличие от обычных кадастровых работ проводятся в отношении не одного земельного участка, а одновременно в отношении всех участков, расположенных на территории одного или нескольких кадастровых кварталов (садовые или огородные товарищества, гаражные кооперативы, коттеджные поселки, территории товарищества собственников недвижимости).
В результате выполнения ККР разрабатывается единая карта-план территории. В ней отображаются уточненные сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в пределах конкретной территории. На основании утвержденной карты-плана территории сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Правообладатели садовых и огородных земельных участков могли и раньше сложиться, чтобы провести обычные кадастровые работы в отношении своих земельных участков и расположенных на них построек, однако в таком случае оформлять акты согласования границ приходилось по каждому уточняемому участку. При этом каждый собственник должен был самостоятельно обращаться в орган регистрации прав. В результате вся процедура становилась длительнее и дороже.
Кроме того, в указанном случае в ЕГРН не могли быть внесены сведения о контурах зданий и сооружений. Для этих целей требовалось заключение отдельных договоров подряда на выполнение кадастровых работ для подготовки технических планов зданий и сооружений.
Комплексные кадастровые работы имеют следующие преимущества:
Они дешевле, чем кадастровые работы, выполняемые в индивидуальном порядке (средняя стоимость ККР в пересчете на один объект - около 1,2 тыс. рублей, при этом средняя стоимость выполнения обычных кадастровых работ в среднем составляет 10 тыс. рублей за объект). Таким образом, ККР позволяют сэкономить и обойтись одной процедурой для внесения сведений в ЕГРН сразу по целому массиву земельных участков.
Проведение комплексных кадастровых работ позволяет сократить количество земельных споров, устранить имеющиеся ошибки. Снижается вероятность возникновения новых ошибок, поскольку одновременно уточняются границы группы земельных участков. При этом согласованием местоположения границ занимается специальная согласительная комиссия, что избавляет собственников делать это в индивидуальном порядке.
В рамках ККР определяется местоположение контуров зданий и сооружений (появляется возможность одновременно устранить имеющиеся ошибки и осуществить "привязку" зданий и сооружений к земельным участкам).
Как выполнить ККР: порядок действий
Перед тем, как что-либо предпринимать, следует обязательно уточнить в органе местного самоуправления, планируется ли выполнение комплексных кадастровых работ на вашей территории за счет бюджетных средств. Для этого нужно направить соответствующий запрос. Если вам ответят, что такие работы уже запланированы, заказывать их в частном порядке не нужно. Организацией таких ККР займутся региональные органы власти.
Если же выяснится, что ККР на вашей территории не запланированы, можно действовать:
1. Нужно выбрать кадастрового инженера и заключить с ним договор подряда на выполнение именно комплексных кадастровых работ. При этом такой договор может быть заключен как со стороны юридического лица (к примеру, садового товарищества или гаражного кооператива), или инициативной группы лиц, заручившейся согласием на выполнение таких работ от правообладателей недвижимости. Заказчики работ в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора подряда должны проинформировать о их начале. Для этого в границах конкретной территории размещаются сообщения на информационных щитах.
2. Кадастровый инженер проводит необходимые замеры, разрабатывает карту-план территории и предоставляет его заказчикам;
3. Заказчики ККР (или уполномоченное ими лицо) направляют документ в согласительную комиссию, которая на заседании должна согласовать местоположение границ земельных участков, обозначенных в карте-плане территории.
Согласительная комиссия формируется в течение 20 рабочих дней со дня заключения договора-подряда на выполнение комплексных кадастровых работ или со дня получения извещения о их начале. В её состав включаются представители региональных органов власти, муниципалитетов, а также заказчики комплексных кадастровых работ или их представитель.
ВАЖНО! На заседании согласительной комиссии заказчики работ или их представитель могут представить свои возражения, если они не согласны с результатами определения местоположения границ.
Решение о согласовании принимается, если со стороны заинтересованных лиц не поступило возражений или есть вступившее в силу решение суда об установлении местоположения границ. Если же со стороны заказчиков ККР имеются возражения, тогда местоположение границ признается спорным. В этом случае разрешить такой спор возможно только в судебном порядке.
4. Согласительная комиссия направляет окончательную редакцию карты-плана территории в уполномоченный орган, который должен её утвердить. Таким уполномоченным органом является орган местного самоуправления муниципального района, муниципального округа или городского округа либо орган исполнительной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (если ККР выполнялись на их территории).
Не позднее чем через три рабочих дня с момента утверждения уполномоченный орган направляет карту-план территории в Росреестр.
ВАЖНО! В результате проведения ККР при уточнении местоположения границ земельного участка его площадь может измениться. Если площадь участка уменьшилась более чем на 10%, такие сведения включаются в карту-план территории только с письменного согласия правообладателя с результатами комплексных кадастровых работ.
5. Росреестр рассматривает карту-плана территории и в случае отсутствия замечаний вносит необходимые сведения в ЕГРН. Орган регистрации прав обязательно уведомляет заказчиков работ и кадастрового инженера о результатах, в том числе сообщает перечень объектов недвижимости, в отношении которых был осуществлен кадастровый учет.
Пресс-служба Управления Росреестра
по Челябинской области
Контактная информация челябинского Управления Росреестра
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области напоминает своим заявителям контактную информацию.
Для удобства заявителей в Управлении Росреестра по Челябинской области работает множество телефонов, по которым они могут получить ответы на свои вопросы. Наиболее востребованы справочные телефоны. Для оказания правовой помощи и консультаций в колл-центре центрального офиса Управления установлено три справочных телефона. Кроме того, на вопросы в рамках компетенции Росреестра жителям городов и районов региона дадут ответы по телефонам, работающим в территориальных и структурных подразделениях. Эти и ряд других телефонных номеров можно найти на дополнительном сайте Управления (www.frs74.ru).
Контактная информация:
Почтовый адрес: 454048, г.Челябинск, ул.Елькина, д.85
Электронный адрес: 74_upr@rosreestr.ru
Телефон: (351) 237-99-11
Телефон/факс: (351) 260-34-40,
Телефон доверия: (351) 237-94-51
Консультационный центр: (351) 237-27-90, 237-27-91, 237-27-92
Телефон «горячей линии» по вопросам предоставления услуг Росреестра в электронном виде: (351) 260-35-81
«Бизнес-канал» для представителей предпринимательского сообщества в рамках оказания правовой помощи по вопросам кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (исключительно мессенджеры Viber и WhatsApp): +7-982-27-06-996.
Пресс-служба Управления Росреестра
по Челябинской области
Что нужно знать о кадастровой стоимости объекта недвижимости и как её оспорить?
У объекта недвижимости есть кадастровая стоимость. Она применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей. Эксперты Росреестра рассказали, из чего складывается размер кадастровой стоимости и как ее оспорить.
Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?
Кадастровая стоимость – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов. Она определяется в соответствии с методическими указаниями и требованиями, установленными Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Например, при ее расчете может учитываться город и район, в котором расположена недвижимость, ее нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории, а также ее состояние и площадь.
Государственная кадастровая оценка недвижимости проводится на основании решения органов исполнительной власти каждого региона. Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют специально созданные в субъекте Российской Федерации государственные бюджетные учреждения. Итоговую кадастровую стоимость утверждают органы исполнительной власти каждого региона.
Обращаем внимание! В минувшем году вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ, который направлен на совершенствование кадастровой оценки. Его главный принцип – «любое исправление – в пользу правообладателя». Если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен старой.
Согласно закону, с 2022 года устанавливается единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки – раз в четыре года (для городов федерального значения – раз в два года по их решению).
Кроме того, по новым правилам за некачественную кадастровую оценку директора бюджетных учреждений привлекаются к ответственности – она зависит от доли (более 20%) подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?
Узнать кадастровую стоимость объектов недвижимости можно несколькими способами.
На сайте Росреестра с помощью простых и удобных сервисов:
«Публичная кадастровая карта». Этот сервис позволяет узнать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства (зданий, сооружений). Для этого достаточно выбрать любой объект на карте и ознакомиться с данными о нем, в том числе и с его кадастровой стоимостью;
«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». С помощью этого сервиса можно узнать кадастровую стоимость не только земельных участков или объектов капитального строительства, но и помещений. Поиск проводится как по номеру объекта недвижимости, так и по его адресу;
«Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Поиск проводится по кадастровому номеру объекта недвижимости;
Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. С помощью нее можно не только узнать кадастровую стоимость, но и подтвердить ее. Такая выписка выдается бесплатно любому лицу, ее можно получить как лично в офисах МФЦ, так и онлайн на сайте Росреестра, на сайте Госуслуг, или через сервис Федеральной кадастровой палаты;
В личном кабинете на сайте ФНС России. Этим способом можно узнать кадастровую стоимость только в отношении тех объектов недвижимости, по которым уплачиваются налоги.
Как оспорить кадастровую стоимость?
Для этого необходимо направить заявление об оспаривании в соответствующую комиссию или в суд. Сделать это может любой человек, компания или арендатор. Основанием для оспаривания может служить установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Обратиться в комиссию можно в том случае, если она создана в субъекте Российской Федерации. В состав комиссии входят представители органов власти, органа регистрации прав и представитель регионального уполномоченного по защите прав предпринимателей.
Заявление может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в ЕГРН результатов государственной кадастровой оценки до даты внесения новых результатов или результатов оспаривания, или до даты пересчета кадастровой стоимости в связи с изменением количественных или качественных характеристик объекта недвижимости.
Был ли произведен такой пересчет, можно узнать, заказав выписку о кадастровой стоимости.
При подаче заявления нужно приложить ряд документов:
выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая оспаривается;
копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Заявление об оспаривании можно подать лично, обратившись в региональные органы исполнительной власти или в офисы МФЦ, направив почтовым отправлением или онлайн через портал Госуслуг.
Установление кадастровой стоимости в размере рыночной осуществляется бюджетным учреждением в случае принятия решения о переходе на новый порядок установления кадастровой стоимости высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с даты, указанной в таком решении (с 1 января 2023 года на всей территории Российской Федерации).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в бюджетное учреждение в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости.
Решение по заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления. Бюджетное учреждение вправе принять решение об отклонении заявления или об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде.
Пресс-служба Управления Росреестра
по Челябинской области
«Телефон доверия» Управления Росреестра– телефон специального назначения
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области регулярно информирует о работе «телефона доверия» 8(351)237-94-51.
«Телефон доверия» Управления Росреестра продолжает функционировать для того, чтобы у любого гражданина или представителя юридического лица была возможность в формате 24/7 сообщить о коррупционных проявлениях и несоблюдении специалистами Управления установленных законом требований к служебному поведению государственных гражданских служащих. Еще обращение по теме можно направить и на официальную электронную почту челябинского Росреестра (74_upr@rosreestr.ru). Такое письмо будет рассмотрено с самые кратчайшие сроки, а информация будет доведена до руководства. Отметим, что за прошедший период 2021 года сообщений, содержащих признаки коррупции, на «телефон доверия» Управления Росреестра не поступало.
Работает «телефон доверия» в круглосуточном автоматическом режиме, он оснащен системой записи поступающих обращений. Кстати, анонимные звонки и надиктованные на этот телефон сообщения, не касающиеся действий гражданских служащих и работников Управления Росреестра по Челябинской области, не рассматриваются. Для получения консультаций в сфере недвижимости и иного рода обращений существуют другие каналы связи. Более подробно о контактной информации читайте в следующем материале.
Пресс-служба Управления Росреестра
по Челябинской области
E-mail: pressafrs74@chel.surnet.ru
Наличие в ЕГРН актуальных контактных данных крайне важно для заявителей
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области обращает внимание южноуральцев на то, что для получения уведомлений от регистрирующего органа следует указывать верные контактные данные.
Управление Росреестра по Челябинской области в очередной раз напоминает, что при обращении за получением государственных услуг по кадастровому учету и (или) регистрации прав на объекты недвижимого имущества заявителю необходимо указывать свои актуальные контактные данные (адрес проживания, телефон, электронная почта). Порой это требуется для оперативной обратной связи с регистрирующим органом.
Как это работает? => Например, если в ходе проведения правовой экспертизы документов выявлены замечания, присутствуют основания для приостановления сделки, возврата документов без рассмотрения или отказа в проведении кадастрового учета и (или) регистрации прав, то своевременное информирование поможет гражданам и юридическим лицам своевременно принять меры к исправлению недочетов в поданных документах. В дальнейшем указанные южноуральцами каналы связи используются Управлением Росреестра для их информирования. Например, при поступлении документов на госрегистрацию прав в отношении принадлежащего гражданину объекта недвижимости, ему поступит уведомление.
Как сообщить такие сведения? => Сделать это можно при подаче соответствующего заявления через многофункциональные центры, а также при направлении документов в электронном виде посредством портала Росреестра (rosreestr.gov.ru). Кстати, наиболее удобный способ связи с регистрирующим органом - получение уведомлений на адрес личной электронной почты.
Пресс-служба Управления Росреестра
по Челябинской области
