Одной из главных определенных гарантий защиты прав несовершеннолетних при отчуждении жилых помещений, находящихся в их собственности или пользовании, является необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на распоряжение таким имуществом в установленных законодательством случаях.
В Гражданском кодексе Российской Федерации есть понятие малолетние лица – не достигшие четырнадцати лет, и несовершеннолетние - лица, возраст которых находится в границах от четырнадцати до восемнадцати лет. Такие граждане считаются ограниченно дееспособными, не могут самостоятельно совершать юридически значимые действия, в том числе сделки с недвижимостью, даже принадлежащего им на праве собственности. От лица малолетних юридические действия могут совершать только их законные представители: родители, усыновители, опекуны или попечители. Опека устанавливается над детьми до четырнадцати лет, а попечительство – над лицами от четырнадцати до восемнадцати лет. Несовершеннолетние граждане вправе сами принимать решения и подписывать документы, однако, с обязательной оговоркой о письменном согласии законных представителей. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» органами опеки и попечительства являются органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Органы опеки и попечительства осуществляют свои права и исполняют свои обязанности в соответствии с нормативными правовыми актами, определяющими статус этих органов.
Условно права несовершеннолетних при отчуждении жилых помещений можно разделить на две группы:
1) права несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества;
2)права несовершеннолетних, являющихся собственниками (сособственниками) недвижимого имущества.
В первом случае права несовершеннолетних охраняются нормой пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Во втором случае несовершеннолетние, будучи собственниками (сособственниками) недвижимого имущества, оказываются непосредственными участниками сделок с этим имуществом. В целях повышения уровня защиты прав несовершеннолетних законом установлено обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних (пункт 2 статьи 37 ГК РФ).
Можно выделить следующие случаи, в которых необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства:
- отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дача согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- передача в аренду, в залог, сдача внаём, предоставление в безвозмездное пользование имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дача согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- дача согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказ законных представителей от имени несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права;
- заключение договора участия в долевом строительстве от имени несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет их законными представителями или дача согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на заключение договора участия в долевом строительстве;
- дача согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществление указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет;
- дача согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществление указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет;
Таким образом, в настоящее время разрешение на любую сделку в интересах несовершеннолетних оформляется в виде распоряжения или постановления, выданного органом опеки и попечительства муниципального образования за подписью его руководителя.
Следует иметь в виду, что органы опеки и попечительства самостоятельны в принятии вышеуказанных решений. В случае получения отказа органов опеки и попечительства дать разрешение на сделку, обжаловать такое решение можно только в судебном порядке.
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.
В целях недопущения возможного нарушения предусмотренного разрешением органа опеки и попечительства условия отчуждения (приобретения) жилого помещения (что может повлечь за собой признание сделки недействительной в судебном порядке) необходима дальнейшая проверка его фактического выполнения. С этой целью в тексте постановления (распоряжения) должно быть указано, что законные представители несовершеннолетнего (лица, осуществившие отчуждение жилого помещения, право на которое принадлежало несовершеннолетнему) в течение одного месяца с даты государственной регистрации сделки и права собственности на отчуждённое жилое помещение должны представить письменное доказательство выполнения вышеуказанного условия в орган опеки и попечительства. Данная стадия проверки является заключительной в защите прав несовершеннолетнего при совершении сделок с недвижимым имуществом.
Кроме того, с 1 января 2016 г. вступили в силу изменения федерального законодательства в области государственной регистрации недвижимости, в соответствии с которыми введено обязательное нотариальное удостоверение сделок:
- по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;
- связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;
- по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Таким образом, документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав, подлежат оформлению в нотариальном порядке.
Последние нововведения в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего не достигшим совершеннолетия лицам, и сделок по распоряжению недвижимости на правах опеки, выразившееся в необходимости их обязательного нотариального удостоверения, были произведены в 2016 и продолжают действовать по настоящее время.
Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, являются достаточно сложными. На законных представителей обрушивается целый ряд дополнительных трудностей: поиск подходящих вариантов (ведь не все будут одобрены), сбор пакета документов, длительные согласования. И все же следует понимать: все меры предосторожности, принимаемые государством, существуют исключительно для того, чтобы защитить граждан от ущемления прав и рисков.
